房屋貸款計算器：房貸試算、新青安與寬限期攻略
什麼是房屋貸款 (Mortgage)？
房屋貸款是銀行提供給購屋者的資金支持。當您購買房產時，通常只需支付 20%-30% 的頭期款，剩餘款項則向銀行借貸，並在未來的 20-40 年內分期償還。
本工具能幫助您計算每月應繳金額 (月付金)，並比較本息平均攤還與本金平均攤還的差異，讓您清楚了解總利息支出。
誰需要這個工具？
1. 首購族：計算「新青安貸款」的優惠額度，評估自己能否負擔房價。
2. 換屋族：比較不同銀行提供的利率與寬限期方案。
3. 房產投資客：精算租金收益是否能覆蓋房貸支出 (現金流)。
決定房貸金額的關鍵因素
1. 貸款成數：通常為房價的 70-80%。信用評分越高，成數越高。
2. 利率：目前市場有「固定利率」與「指數型浮動利率」。
3. 寬限期 (Grace Period)：只繳利息不繳本金的期間（通常 1-5 年），適合初期資金緊繃者。
4. 還款年限：年限越長（如 40 年），月付金越低，但總利息越高。
房貸試算公式說明 (Calculation Formulas)
本工具支援 本息平均攤還 與 本金平均攤還 兩種最常見的房貸計算方式：
1. 本息平均攤還 (Principal and Interest)
這是最普遍的還款方式。在貸款期間內，每期償還的「本金＋利息」總合固定。前期利息較多，後期本金較多。
* 適合對象：薪水固定、希望每月還款金額固定的上班族。
* 每月還款額 = [貸款本金 × 月利率 × (1＋月利率)^總期數] ÷ [(1＋月利率)^總期數－1]
2. 本金平均攤還 (Principal)
每期償還固定的本金，利息則依剩餘本金計算。因此每月還款金額會隨時間遞減。
* 適合對象：預期未來收入可能減少，或希望能儘早還清本金以減少總利息支出的借款人。
* 每月應還本金 = 貸款本金 ÷ 總期數
* 每月應還利息 = 剩餘本金前期餘額 × 月利率
註：本試算結果僅供參考，實際還款金額以各銀行最終核定為準。
關於「新青安貸款」與「寬限期」
新青安貸款 (2023年起)：
政府提供利息補貼，最高額度 1000 萬元，年限可拉長至 40 年，寬限期延長至 5 年。這是目前首購族最優惠的選項。
寬限期的代價：
雖然前幾年很輕鬆，但寬限期結束後，本金會壓縮在剩餘年份償還，導致月付金暴增（可能翻倍）。申請前務必試算「寬限期後」的金額。
申請房貸流程
1. 評估預算：使用本計算機，將月付金控制在月收入的 30% 以內。
2. 準備文件：身分證、財力證明（薪資單、扣繳憑單）、買賣合約。
3. 銀行鑑價：銀行會對房屋進行估價（通常低於市價），貸款金額是以「鑑價」為準。
4. 對保與撥款：簽約後，銀行將款項匯入履約保證帳戶。
常見問題 (FAQ)
Q1: 我該選「本息攤還」還是「本金攤還」？
本息平均攤還：每月繳款金額固定，適合薪水固定的上班族（大部分人選擇此項）。
本金平均攤還：初期繳款金額高，隨時間遞減。總繳利息較少，但前期壓力大。
Q2: 房貸利率多少算合理？
目前台灣房貸地板利率約在 2.06% 以上（隨央行升息浮動）。新青安貸款若符合資格可享有更低優惠利率。
References & Data Sources
- 銀行局 - 購屋貸款資訊(金管會)