每月房貸怎麼算：本息平均攤還
國內房貸最常見的還款方式是「本息平均攤還」：在利率不變的前提下，每個月繳一樣的金額，其中先付當月利息，剩下的才拿去還本金。因為本金餘額逐月變少，利息跟著變少，同一筆月付金裡還本金的比例就越來越高。上方的攤還明細表逐期列出這個變化。
銀行公開的計算式如下（月利率＝年利率 ÷ 12，月數＝攤還年數 × 12）：
平均攤還率 ＝［(1＋月利率)^月數 × 月利率］÷［(1＋月利率)^月數 − 1］
每月應付本息 ＝ 貸款本金 × 平均攤還率；每月利息 ＝ 本金餘額 × 月利率；每月還本 ＝ 每月本息 − 每月利息
有寬限期時，寬限期內每月只繳利息、本金完全不動；寬限期一結束，原本的本金要在「貸款年限減去寬限期」剩下的月數內本息平均攤還，所以期滿後的月付金會比沒有寬限期時高。本工具每期利息四捨五入到元，最後一期把累積的幾元差額一次結清，讓剩餘本金剛好歸零。
完整試算範例：800 萬元、20 年、寬限期 2 年
假設向銀行貸款 800 萬元、年利率 2.321% ，即央行公布的五大銀行新承做購屋貸款加權平均利率（115 年 8 月），貸款 20 年，其中前 2 年是寬限期：
- 月利率：2.321 ÷ 100 ÷ 12 ＝ 0.00193417。
- 寬限期每月利息：8,000,000 元 × 0.00193417 ＝ 15,473 元，連續繳 24 期。
- 寬限期後的攤還月數：（20 − 2）× 12 ＝ 216。
- 平均攤還率：(1＋月利率)^216 ＝ 1.517974，代入公式得 0.00566827。
- 寬限期後每月本息：8,000,000 元 × 0.00566827 ＝ 45,346 元。
用金管會金融智慧網的房貸試算軟體輸入同樣條件，得到的「寬限期間每月應繳金額」與「寬限期後每月應繳金額」也是 15,473 元和 45,346 元。寬限期結束後的第一期，15,473 元是利息、29,873 元開始還本金。整筆貸款繳完共付利息 2,166,125 元；同樣條件但不要寬限期，每月本息是 41,698 元，利息總額 2,007,539 元，兩者相差 158,586 元，這就是寬限期內本金沒有減少的代價。
情境說明
預設利率從哪裡來
工具預設的年利率 2.321% 是中央銀行公布的 115 年 8 月「五大銀行」（臺灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行、第一銀行）新承做購屋貸款加權平均利率，代表當月大型公股銀行新撥房貸的平均水準。每個人實際拿到的利率會依銀行、信用條件、房屋地段與貸款成數而不同，請改成銀行核給你的利率再看結果。
有沒有寬限期，月付差多少
以預設的 1,000 萬元、2.321%、30 年為例：沒有寬限期時每月本息 38,588 元，利息總額 3,891,538 元。若前 3 年為寬限期，這 3 年每月只繳利息 19,342 元，但第 4 年起每月要繳 41,567 元，利息總額增加到 4,164,218 元。寬限期把壓力往後移，並不會讓房貸變便宜。
名下已有房屋者：沒有寬限期
依中央銀行選擇性信用管制（115 年 9 月 18 日起實施的版本），自然人名下已有房屋者，購買第 1 戶的購屋貸款沒有寬限期；第 2 戶購屋貸款最高 7 成、沒有寬限期；第 3 戶以上最高 3 成、沒有寬限期。這類貸款試算時寬限期請填 0。
青安貸款 3.0 的條件與利率
財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」3.0 版自 115 年 8 月 1 日起受理，由公股銀行承辦。一般家庭額度最高 1,000 萬元，新婚家庭最高 1,200 萬元，育有未成年子女家庭最高 1,500 萬元；最高貸 8 成，貸款年限最長 40 年、含寬限期 5 年。利率以中華郵政 2 年期定期儲金機動利率 1.72% 為基準，一段式機動利率加碼 0.555%；撥貸日起 3 年內補貼後利率為 1.775%，期滿後每年調升，依序為 1.9%、2.025%、2.15%，第 4 年起回到 2.275%。
以 1.775% 試算 1,000 萬元、40 年、寬限期 5 年：寬限期內每月利息 14,792 元，期滿後每月本息 31,983 元。要注意 1.775% 只適用撥貸後 3 年，而這個例子的寬限期有 5 年；利率調升後，銀行會依當時的本金餘額與剩餘期數重新計算月付金，實際金額請以銀行的通知為準。
常見問題
寬限期內繳的錢會讓本金變少嗎？
不會。寬限期內每月繳的只有利息，本金餘額一直維持在原本的貸款金額。寬限期結束時，整筆本金都還要在剩下的年數內攤還，所以期滿後月付金會跳升。
本息平均攤還和本金平均攤還差在哪裡？
本息平均攤還是每月繳固定金額；本金平均攤還則是每月還一樣多的本金，再加上依本金餘額計算的利息，所以初期月付較高、之後逐月遞減，總利息通常較少。本工具目前只計算本息平均攤還。
房貸利率調整後，月付金會怎麼變？
機動利率的房貸會隨指標利率調整（例如青安貸款以中華郵政定期儲金機動利率為基準）。本息平均攤還的月付金是在利率不變的前提下算出來的，利率一變，就要依剩餘本金和剩餘期數重新計算。可以把新利率、剩餘本金和剩餘年限填進上方工具估算。
為什麼試算結果和銀行的金額差幾元？
銀行之間的四捨五入方式、計息天數與撥款日不同，都會造成幾元的差異；銀行公開的計算說明也註明結果可能因四捨五入而有些微差異。本工具每期利息四捨五入到元，最後一期結清差額。
誰可以申請青安貸款？
依財政部國庫署公布的貸款原則，借款人申貸時須未滿 50 歲，本人年所得不超過 200 萬元，且本人、配偶與未成年子女都沒有自有住宅；申貸年齡加上核貸年限不得超過 80。購買住宅的鑑價或總價也有上限：臺北市 3,500 萬元，新北市與新竹縣（市）2,500 萬元，其他縣市 2,000 萬元。實際核貸仍由承辦銀行審查。