提前還款怎麼算：縮短期數或降低月付
房貸是本息平均攤還時，提前還一筆本金（金管會金融智慧網稱為「部份清償」，例如拿到年終獎金時主動多繳本金），剩下的本金變少，之後每一期的利息跟著變少。銀行接著會依你選的方式重新安排還款：
- 縮短期數：每月本息維持原本的金額 M，多出來的還本能力讓貸款提早還清。每期利息＝剩餘本金 × 月利率，每期還本＝M − 利息，繳到剩餘本金歸零為止。
- 降低月付：期數不變，以還款後的本金餘額 B′ 在剩餘期數 n 內重新本息平均攤還：
新月付 ＝ B′ × 月利率 ÷［1 −（1＋月利率）^−n］。
本工具以「現在」為起點：輸入目前的本金餘額、年利率與剩餘年限，提前還款在下一期之前一次繳清。省下的利息＝不提前還款的利息總額 − 提前還款後的利息總額。每期利息四捨五入到元，最後一期結清差額；提前清償違約金不在試算內，請另外看合約（見下方情境）。
完整試算範例：餘額 1,000 萬元，提前還 100 萬元
假設房貸本金餘額 1,000 萬元、年利率 2.321%、還剩 30 年，這個月一次提前還 100 萬元：
- 不提前還款：每月本息 38,588 元，360 期利息共 3,891,538 元。
- 還款後本金餘額：9,000,000 元。
- 縮短期數：每月照繳 38,588 元，311 期還清，比原本少 49 期（4 年 1 個月），利息共 2,979,229 元，省下 912,309 元。
- 降低月付：360 期不變，每月本息降為 34,729 元（少 3,859 元），利息共 3,502,424 元，省下 389,114 元。
用金管會金融智慧網的房貸試算軟體輸入 1,000 萬元、2.321%、30 年，每月應繳 38,588 元；改輸入還款後的 900 萬元，每月應繳 34,729 元，與上面「降低月付」的結果相同。兩種做法相比，縮短期數多省 523,195 元的利息，代價是每月負擔沒有變輕；降低月付則把省下的錢分攤到每個月的現金流。
情境說明
預設利率從哪裡來
工具預設的年利率 2.321% 是中央銀行公布的五大銀行新承做購屋貸款加權平均利率（115 年 8 月）。已經在繳的房貸請改成你目前實際適用的利率，機動利率的房貸以最近一次調整後的利率為準。
越早還，省得越多
同樣是 100 萬元：在剩 30 年時提前還並縮短期數，省下利息 912,309 元；如果照原本的方式繳了 15 年、本金剩 5,860,813 元時才還，縮短期數只省下 369,301 元。剩餘期數越長，這筆本金原本要計息的時間越長，提前還掉省的利息就越多。
小額提前還款也有效
以預設條件只提前還 20 萬元，縮短期數仍省下 197,399 元、早 10 個月還清。能不能小額、分次提前還款，請先向你的銀行確認。
違約金：看你選的是不是「限制清償期間」
依金管會「個人購屋貸款定型化契約應記載及不得記載事項」，銀行必須提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」兩種方案讓借款人勾選。選無限制清償期間，可以隨時償還貸款或結清帳戶，不必付違約金。選限制清償期間，只有在撥款日起約定的期間內提前清償本金、清償全部本金或結清帳戶時才要付提前清償違約金，而這個期間不得超過 3 年；違約金的計收方式應考量清償時間、貸款餘額等因素採遞減方式。借款人死亡或重大傷殘並取得證明文件而須提前清償時，銀行不得收取違約金。違約金的實際算法寫在你的契約裡，各銀行不同。
常見問題
縮短期數和降低月付，省的利息為什麼不一樣？
縮短期數每月仍繳原本的金額，本金降得比較快，所以利息省得比較多；降低月付把每月還本的速度放慢到剛好在原期數內還完，利息省得比較少，但每月現金流比較寬鬆。要選哪一種取決於你的現金需求，可以在上方工具同時看到兩種結果。
提前還款會被收違約金嗎？
選無限制清償期間方案不會。選限制清償期間方案，只有在撥款日起約定的期間內（最長 3 年）提前清償才要付，超過那個期間就不必付。
部分清償後，銀行會自動降低月付嗎？
不一定，要看銀行的作業方式與你提出的申請。辦理提前還款時請直接告訴銀行你要縮短期數還是降低月付，並要求銀行提供新的本息攤還表核對。
寬限期內也能提前還本金嗎？
寬限期內每月只繳利息，提前還本金一樣會讓之後的利息變少。寬限期結束後的月付金怎麼重新計算，要看銀行的作法；可以先用房貸試算算出期滿後的月付，再用本工具比較提前還款的效果。
為什麼試算結果和銀行的金額差幾元？
銀行的計息天數、提前還款入帳日與四捨五入方式都會造成差異。本工具假設提前還款在下一期之前入帳，每期利息四捨五入到元，最後一期結清差額。