房地合一稅怎麼算
本頁依 115 年現行的所得稅法計算中華民國境內居住的個人出售房屋、土地的所得稅：105 年 1 月 1 日以後取得（所得稅法第 4 條之 4），並在 110 年 7 月 1 日以後完成移轉登記的交易（房地合一 2.0）。賣房的所得不併入綜合所得總額，單獨申報、單獨計稅。
交易所得 ＝ 成交價額 − 取得成本 − 移轉費用。取得成本包括買進時的價金，以及取得時的契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費與改良支出。- 移轉費用是出售時付的仲介費、代書費等。沒有單據、或單據金額低於成交價額 3% 時，國稅局按成交價額 3% 計算，以 300,000 元為限，推計額元以下捨去（與財政部試算器相同）。本工具採「你填的金額」與「推計額」兩者較高的一個，與財政部試算器相同。
課稅所得 ＝ 交易所得 − 前 3 年內的房地交易損失 − 土地漲價總數額，負數以 0 計。土地漲價總數額是出售時繳土地增值稅的那個數字，已經課過土地增值稅的部分不再課所得稅。應納稅額 ＝ 課稅所得 × 稅率，元以下捨去。稅率看持有期間：2 年以內 45%、超過 2 年、未逾 5 年 35%、超過 5 年、未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%。
持有期間從取得日（所有權移轉登記完成的那天）算到交易日（出售後移轉登記完成的那天）。法條寫「在二年以內」「超過二年」，官方沒有逐日說明剛好滿 2 年的那一天屬於哪一級；本工具依民法第 120、121 條計算期間：取得日當天不算，從次日起算，期間的最後一天是 2 年後與起算日相同日期的前一天，例如 111 年 3 月 15 日取得，最後一天是 113 年 3 月 15 日，這天出售仍是 45%，隔天起是 35%。邊界附近的交易，以國稅局核定為準。
自住房地優惠（第 4 條之 5）：個人與配偶、未成年子女的房地，要同時符合三件事——本人、配偶或未成年子女在該屋辦竣戶籍登記並持有、居住連續滿 6 年；交易前 6 年內沒有出租、營業或執行業務使用；交易前 6 年內沒有用過這個優惠。符合時課稅所得 400 萬元以內免稅，超過的部分按 10% 計。本工具只檢查兩個日期之間是否已滿 6 年，其他條件請自己確認。
完整試算範例：南區國稅局的申報書填寫範例
- 109 年 3 月 15 日買進、113 年 6 月 14 日完成出售登記，持有 4 年 2 個月 30 天，屬於「超過 2 年、未逾 5 年」，稅率 35%。
- 成交價額 17,000,000 元，取得成本 14,815,000 元（含買進時的必要費用）。移轉費用的單據只有 280,000 元，推計額是成交價額的 3%，超過上限，以 300,000 元計，所以採 300,000 元。
- 交易所得 1,885,000 元，減掉前 3 年內的交易損失 500,000 元，沒有土地漲價總數額，課稅所得 1,385,000 元。
- 應納稅額 1,385,000 元 × 35% ＝ 484,750 元。
國稅局範例的應納稅額是 484,750 元，和本工具相同；把同樣的數字輸入財政部的房地合一試算器也得到 484,750 元。如果移轉費用的單據是 350,000 元，高於推計額，就按單據計算，稅額變成 467,250 元。
情境說明
同一筆所得，持有期間不同
以範例的課稅所得 1,385,000 元為例，持有期間每跨過一個邊界，稅率就換一級：
- 持有2 年以內：45%，623,250 元
- 持有超過 2 年、未逾 5 年：35%，484,750 元
- 持有超過 5 年、未逾 10 年：20%，277,000 元
- 持有超過 10 年：15%，207,750 元
邊界是用日期判斷的：111 年 3 月 15 日取得、113 年 3 月 15 日出售是 848,250 元，晚一天出售是 659,750 元。輸入日期時請以登記謄本上的登記日期為準，不是簽約日或交屋日。
自住房地：先扣 400 萬元，超過的部分 10%
財政部試算器的一格：105 年 3 月 15 日取得、115 年 6 月 14 日出售，成交價 20,000,000 元、成本 15,000,000 元、移轉費用 700,000 元，課稅所得 4,300,000 元。符合自住優惠時只有超過 400 萬元的 300,000 元按 10% 計，稅額 30,000 元；同一筆交易不符合自住條件、持有 10 年 2 個月 30 天，按 15% 是 645,000 元。免稅額以一整戶計算；只賣部分持分時，國稅局的答覆說明是按持分比例計算免稅額（這是稅捐機關的說明，不是法條明文），本工具沒有計入持分。
賠錢賣也要申報
範例改成以 14,500,000 元出售，交易所得是負的 615,000 元，不用繳稅。不論有沒有應納稅額，都要在移轉登記完成日的次日起 30 日內申報；這次的損失可以從交易日以後 3 年內的房地交易所得減除，那時填在「前 3 年交易損失」欄。
105 年以前取得的房地
取得日早於 105 年 1 月 1 日的房地不適用房地合一稅，改依所得稅法第 4 條、第 14 條等規定課稅（俗稱舊制）；財政部賦稅署的說明是「舊制(僅房屋課所得稅)」，土地的交易所得不課所得稅。舊制的房屋交易所得屬於綜合所得稅的財產交易所得，算法與本頁不同，本工具在取得日早於這一天時會提示、不計算。綜合所得稅的級距與扣除額可以用綜合所得稅試算查。持有期間每年要繳的稅，請用房屋稅試算與地價稅試算。
常見問題
土地漲價總數額在哪裡查？
出售時地政士或你自己申報土地移轉現值，稅捐機關核發的土地增值稅繳款書（或免稅證明）上有「土地漲價總數額」。可以減除的上限是依出售當期公告土地現值算出的金額；自行申報的移轉現值高於公告土地現值的部分，不能從課稅所得減除。範例若有 600,000 元的土地漲價總數額，課稅所得會從 1,385,000 元降為 785,000 元。
繼承或受贈的房子怎麼算？
本工具只算買進（出價取得）的房地。繼承或受贈取得時，成本改用繼承或受贈時的房屋評定現值與公告土地現值，按消費者物價指數調整（所得稅法第 14 條之 4 第 1 項）。持有期間能不能接上前手的期間，依取得方式不同：繼承與受遺贈取得的，可以把被繼承人、遺贈人持有的期間合併計算（同條第 4 項）；一般的受贈取得不能合併，從自己的取得日起算；配偶之間的贈與是例外，依財政部房地合一課徵所得稅申報作業要點第五點，可以合併配偶持有的期間。合併計算時，自住優惠要求的設籍、居住期間另有限制。這些情形請用財政部的試算器或向國稅局確認。
調職、非自願離職或都更、合建的房子也是這些稅率嗎？
不是。因財政部公告的調職、非自願離職等因素出售持有一定年限以下的房地，以自有土地與營利事業合建，以及參與都市更新、危老重建後第一次移轉，所得稅法第 14 條之 4 另有規定的稅率，本工具沒有這些選項。非境內居住的個人與營利事業適用不同的稅率，也不在本工具範圍。
預售屋轉售要算嗎？
要。預售屋買賣也是房地合一稅的課稅範圍，持有期間從取得預售屋的那天起算；等到成屋後才出售時，持有期間從成屋的取得日重新起算，不能併計預售屋階段。輸入日期時請依實際的取得與交易日期。
為什麼結果和國稅局核定的稅額不同？
常見原因有三個：成本與費用的單據被國稅局剔除或調整；持有期間的起訖日以登記日期認定，和你輸入的日期不同；以及自住優惠的設籍、出租等條件需要國稅局查核。本工具只依你輸入的數字計算，實際稅額以國稅局核定為準。用財政部的房地合一試算器對照時，請在試算器上依自己的持有期間與自住條件選稅率：它第一步預先選好的稅率可能不是你適用的那一級。
資料來源
- 全國法規資料庫，所得稅法第 14 條之 4（交易所得、損失 3 年內減除、土地漲價總數額與各級稅率）
- 全國法規資料庫，所得稅法第 4 條之 5（自住房地 400 萬元免稅與連續滿 6 年等要件）
- 全國法規資料庫，所得稅法第 14 條之 6（未提示費用按成交價額 3% 計、以 30 萬元為限）
- 全國法規資料庫，所得稅法第 4 條之 4（105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地適用房地合一稅）
- 財政部，房地合一課徵所得稅申報作業要點（交易日、取得日、持有期間與成本費用的認定）
- 財政部南區國稅局，個人房屋土地交易所得稅申報書填寫範例（本頁的完整試算範例）
- 財政部稅務入口網，房地合一新制個人所得稅試算稅額表（110 年 7 月 1 日以後交易）
- 全國法規資料庫，民法第 121 條（期間的末日；本頁判斷「在 N 年以內」的依據）